基本案情：

1. 合同签订情况及钥匙交还情况。2019 年 10 月 28 日，被告张某作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方），双方就位于东莞市塘厦镇观澜湖某物业共同签订《房屋租赁合同》，约定：毛坯出租，由承租方自筹资金装修，装修后可以转租获取租金差价作为利润回报，合同保证金 1.5 万元，租金每 月1.5万元。甲方提前解除合同收回物业，或甲方出售该物业后，新业主不愿意出租，导致本合同无法继续履行的，属于甲方违约。由甲方一次性支付乙方全部装修款（ 以实际装修费用为准），并支付乙方合同预期收益作为补偿。乙方提前解除合同，物业装修费转化为对甲方的违约赔偿金。

2. 租赁期间，被告张某将物业转让给萧某，萧某同时是该物业隔壁栋业主。张某转让物业未通知原告，未取得其同意，转让后，原告依然按月支付租金给被告张某。

3.2024 年 6 月 25 日，萧某因为要将隔壁物业做部分装修，通报原告负责人马某，与张某共同签订《施工同意书》，记载“各方同意：（1）不改变双方房产共有围墙位置，（2）前院立柱 1 根，阳光房新做（ 阳光房为雨棚），（3）后院立柱 3 根； 张某支付马某施工保证金，完工后退还。”当时，张某口头告知马某施工期就两三周。

4.实际施工时间已过半年，装修工人告知最快还需要一年。原告租房是用于转租牟利的，原告的租客难以忍受装修噪音，提前解除租赁合同，其他客户也因噪音不愿意入住。因此，原、被告发生争议。

5.原告向张某发出解除通知，并将钥匙交至管理处托管。张某向原告发出《律师函》，认为装修是提前告知原告，经过原告同意的，原告以此为由解除合同是违约。

6.诉讼过程中，原告申请委托专业机构对装修残值进行鉴定，鉴定结论：装饰装修部分残值为 373008 元，原告预付鉴定费37600元。

一、判令被告张某退回原告合同保证金 15000 元；

二、判令两被告赔偿原告装修损失 639478 元、预期利益损失 70 万元；

被告反诉请求：

一、判令原告向被告张某支付拖欠的租金 3000 元及利息；

二、判令原告向被告张某支付拖欠的物业管理费 338.1元及利息；

三、判令原告向被告张某支付原告提前单方解除《房屋租赁合同》的违约赔偿金 21 万元；

四、判令原告向被告张某支付案涉房屋占用费暂计8.5 万元（ 以每月 1.5 万元为基数，自 2024 年 12 月 7 日起开始计算，暂计至 2025 年 5 月 26 日，最终计至原告将案涉房屋家具垃圾搬离清空为止）；

五、判令原告向被告张某返还 3 万元并支付资金占用利息的一年期贷款市场报价利率的标准自 2024 年 12 月 6 日计算至实际清偿之日止）；

六、判令原告向被告张某支付房屋维修费暂计 5000元。

裁判观点：

1.本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告张某签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示， 内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行。案涉物业虽在 2023 年转让至被告萧某某名下，但是两被告明确约定由被告张某继续履行与原告签订的案涉合同，享有权利并承担义务，故本案合同相对方仍为原告与被告张某，被告萧某某无需承担责任。

2.关于违约责任，本院认为， 出租人负有在合同履行期间持续保证租赁物适租、适合正常居住使用与经营收益的法定义务。适租义务不仅包含房屋主体结构安全，还包含居住安宁、环境适宜、休息不受持续性干扰、使用功能完整等隐形居住条件，该义务为出租人核心义务，不因承租人曾作出一定容忍而免除。

本案中，原告及 租客虽曾就相邻房屋装修事宜签署《施工同意书》，但该同意书仅为对特定施工内容、施工方式的有限同意，并未放弃房屋正常居住使用的基本条件，亦不构成对长期、严重、超期、高强度施工妨害的无限度包容。更为重要的是，案涉《施工同意书》未明确约定施工期限，被告张某及相关权益人亦未向原告及实际承租人告知合理工期、施工强度及持续影响范围，导致原告及承租人对施工时长、妨害程度均无法形成合理预期。自 2024 年 6 月起，隔壁房屋开始长期、大范围装修施工，周期长达近五个月仍未完工，显著超出普通住宅装修的合理期限。

施工过程中持续、反复出现噪音，清晨提前开工、非正常时间施工，扬尘大面积扩散、未采取有效防尘降噪措施，施工人员频繁进出导致居住隐私及安全感下降等多重不利因素。上述因素相互叠加，已实质性破坏案涉案涉房屋的居住安宁、生活环境及使用功能。原告签订《施工同意书》所负有的相邻关系容忍义务已明显超过合理限度，被告张某作为合同相对方及施工方相关权益人，明知施工持续严重影响 房屋使用，却未采取减损措施，未控制施工周期、未保障房屋适租状态， 已构成根本违约。

原告于 2024 年 12 月 6 日发出《解除合同通知函》并将钥匙交由物业管理处代管，系依法行使法定合同解除权，合法有效。被告张某反诉主张原告单方违约解除合同并请求支付违约金 210000 元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

3.关于原告本诉请求的处理，本院认为：

1）案涉合同因被告张某根本违约解除，其继续占有保证金缺乏依据，原告诉请退还保证金 1.5 万元，本院予以支持。

2）原告主张装修损失为 639478 元，其提交的成本明细为单方制作，未能提交对应的装修合同，且付款记录亦不能区分案涉房屋对应的付款情况，不足以作为定案依据。应该以鉴定结论为依据。

3）原告对其主张的预期利益，并未提供充分、具体的盈利台账、成本核算及实际收益证据，亦未尽到合理减损义务，结合合同剩余履行期限、违约程度、经营风险及可预见性规则，根据公平原则和损失填补原则，该项诉请金额过高，本院酌定支持预期利益损失 12 万元，超出部分不予支持。

4.关于被告张某反诉请求的处理，本院认为：

1）根据合同约定，租赁期间相关费用由原告承担，原告未提前告知解除事宜，其应当在 12 月 5 日前支付租金和物业管理费，结合合同解除的时间，原告应当支付 2024 年 12 月 1 日至 2024 年 12月 6 日的租金 3000 元（ 1.5 万元 ÷ 30 天 ×6 天）及物业管理费 338.1 元。

2）原告已于 2024 年 12 月 6 日将钥匙托管至物业，被告张某于2025 年 1 月 30 日取回钥匙，已实际收回房屋控制权，后续物品清理系双方协商进行，并非原告恶意占用。被告张某负有减少损失的义务，在其取回钥匙后并未及时联系原告要求清理物品，或者自行处理后再向原告主张相关费用，被告张某的行为导致自身损失扩大，亦应承担相应责任。结合移交过程、 占用时间及过错程度，本院酌定支持房屋占用费15000 元，超出部分不予支持。

3）根据《施工同意书》约定，150号房屋施工验收合格后，原告应向被告张某返还 30000 元，该笔费用的性质属于原告占有使用案涉物业期间的保障并非赔偿，在双方解除合同后，原告丧失占有的基础，故该项请求理据充分，本院予以支持。

4）结合被告提交证据证明，双方未就房屋现状进行现场交接，房屋存在门锁损坏、物品遗留等情况，结合现场状况及案件实际，本院酌定支持房屋维修费 2000 元，超出部分不予支持。

判决结果：

一、被告张某应于本判决生效之日起五日 内退回原告深圳市某某物业管理有限公司合同保证金 15000 元；

二、被告张某应于本判决生效之日起五日 内赔偿原告装修损失 373008 元、预期利益损失 120000 元；

三、原告应于本判决生效之日起五日 内向被告张某支付租金 3000 元及利息；

四、原告应于本判决生效之日起五日 内向被告张某支付物业管理费 338.1 元及利息；

五、原告应于本判决生效之日起五日内向被告张某支付房屋占用费 15000 元；

六、原告应于本判决生效之日起五日 内向被告张某返还 30000 元并支付资金占用利息；

七、原告应于本判决生效之日起五日内向被告张某支付房屋维修费 2000 元；

八、驳回原告的其他诉讼请求；

九、驳回被告张某的其他反诉请求。

费用处理：

1）本案受理费 16990.3 元， 由原告负担 10618.3 元， 由被告张某负担 6372 元，原告已预交本诉受理费 18002.14 元，由本院退回 7383.84 元。被告张某负担的案件受理费 6372元应于本判决发生法律效力之日起五日 内向本院交纳，拒不交纳的，本院依法强制执行。

2）本案反诉受理费 3150.03 元，由被告张某负担 2675.03 元， 由原告负担 475 元，被告张某已预交的反诉受理费 2675.03 元， 由本院予以退回。原告负担的反诉受理费 475 元应于本判决发生法律效力之日起五 日内向本院交纳，拒不交纳的，本院依法强制执行。3）本案鉴定费 37600 元，原告已垫付， 由被告张某负担，被告张某应于本判决生效之日起五日内迳付原告鉴定费37600 元。

本案原告承办律师尹志明律师分析：

作为原告代理律师，笔者认为本案判决思路清晰、裁判结果公允。法院对出租人适租义务的认定以及违约责任的分配，充分体现了对承租人合法权益的保护，值得肯定。

一、判决思路与结果的肯定

法院将“居住安宁、环境适宜、不受持续性干扰”纳入出租人适租义务范畴，认定长期、超期、高强度的施工噪音已实质性破坏房屋使用功能，承租人签署的《施工同意书》不构成对无限度妨害的包容。这一裁判逻辑精准回应了租赁合同纠纷中日益突出的“隐形居住条件”保障问题，具有类案指导意义。

在损失认定上，法院以鉴定结论为依据支持装修残值373,008元，同时综合剩余租期、违约程度、经营风险等因素酌定预期利益损失12万元，兼顾了公平原则与损失填补原则，裁判结果有理有据。

二、预期利益损失的举证难点

本案原告主张预期利益损失70万元，最终获支持12万元，差距悬殊，折射出预期利益损失举证的核心困境。

其一，确定性标准难以满足。 《民法典》第584条规定违约赔偿包括“合同履行后可以获得的利益”，但司法实践要求预期利益须具备“客观确定性”，而非单纯主观推测。原告需提交历史经营数据、完税凭证、成本核算等客观证据证明损失的存在与具体数额。

其二，因果关系与可预见性双重门槛。 预期利益损失须与违约行为存在直接因果关系，且须为违约方订立合同时能够预见。转租牟利型租赁中，下游租户流失与噪音的因果链条、出租人对转租收益的预见范围，均易成为争议焦点。

其三，减损义务的制约。 根据减损规则，守约方须采取合理措施避免损失扩大，法院常据此扣减预期利益赔偿数额。

三、法院通常的几种处理方案

从“噪音解约案”看租赁合同预期利益损失的举证困境与司法应对。结合司法实践，法院处理预期利益损失主要有以下路径：

一是综合酌定。 在原告举证不足但损失客观存在的情况下，法院综合剩余租期、违约程度、经营风险等因素，酌情确定赔偿数额。本案即属此类。

二是参照合同约定。 若合同中约定了预期收益标准或违约金计算方式，法院可能参照该约定确定损失。建议在租赁合同中预先约定预期利益的计算方法。

三是委托鉴定。 在经营数据相对完备的情况下，可申请专业机构对预期利益进行鉴定。但鉴定结论往往需结合可预见性、减损等规则进行调整，不能直接作为定案依据。

四是驳回诉请。 若原告完全无法举证证明损失的存在或数额，法院可能以“缺乏确定性”为由驳回。

本案的启示在于：代理此类案件时，应尽可能收集历史经营台账、完税凭证、转租合同等客观证据，即便无法精确证明损失数额，也可为法院酌定提供基础素材；同时在合同起草阶段预先约定预期利益的计算方式，是降低举证难度的有效路径。

素材来源：广东省东莞市第三人民法院（2025）粤1973 民初19344 号民事判决书。