深圳市中级人民法院对审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见
为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类商品房买卖纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳市建设工程质量管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：
一、开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人签订楼宇认购、订购、预订等协议后，双方因上述协议产生纠纷并起诉的，人民法院应认定协议无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人要求开发商承担违约赔偿责任的，法院应予支持。
三、在确定卖方违约赔偿责任时，一般情况下，由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例，由开发商赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％－2％酌情计付违约金。构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人要求解除商品房买卖合同的，应予支持。
四、认购方向售房方支付订金（或保证金、押金等）之后，又有反悔或其他单方违约行为，导致无法签订正式的商品房买卖合同，如认购书明确约定售房方有权没收买方所交订金的，认购方无权要求返还订金；如认购书未约定售房方有权没收的，则认购方可以要求售房方返还订金。如双方在认购书中将订金（或保证金、押金等）约定成定金性质的，则按照法律规定的定金罚则处理。
五、商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况下交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。
六、预售方取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证之后，在领取竣工验收备案收文回执之前即向买方交付房地产的，买方予以接收后，又以房地产未领取竣工验收备案收文回执为由，要求确认交付行为无效，并要求预售方支付延期交房违约金的，法院不予支持。
预售方在取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程的验收合格证之前交付房地产的行为无效，买方在收楼后要求预售方支付延期交房违约金或者解除房地产买卖合同的，法院应予支持；但预售方在诉讼期间取得上述单项工程验收合格证明的，对买方的上述请求，法院不应支持。
七、商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先，卖方的交房义务在后，买方在履行付款义务前要求卖方承担延期交房违约责任的，卖方有权行使先履行抗辩权，无需向买方承担延期交房的违约责任；但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，卖方的先履行抗辩权不成立。买方可以要求卖方承担延期交房的违约责任，卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。
八、商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先，卖方办理《房地产证》的义务在后，买方在履行付款义务前要求买方承担延期办证违约责任的，卖方有权行使先履行抗辩权，无需向买方承担延期办证违约责任；但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，卖方的先履行抗辩权不成立。买方可要求卖方承担延期办证的违约责任，卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。
九、商品房预售合同的买方和卖方就购房款的分期支付形成借贷合同关系的，买方未按借贷合同约定的时间偿还借款给卖方的，属另一法律关系，卖方不能在房屋买卖关系中行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋或办证；卖方构成延期交房或延期办证违约行为的，应承担相应违约责任，而不能以享有先履行抗辩权为由要求免责。但双方另有约定的除外。
十、商品房预售合同中未约定延期办证违约金条款的，如买方起诉要求卖方支付延期办证违约金，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。
十一、延期办证违约金的诉讼时效期间应自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日开始起算，不应自《房地产证》办出之日开始起算。
十二、在预售的商品房取得完整的工程竣工验收合格证明之前，买方请求法院判令卖方限期为其办理《房地产证》的，不予支持。
预售的商品房已取得完整的竣工验收合格证明，并办理了初始登记的，如卖方未在合同约定的期限内为买方办证，买方可以请求法院判令卖方在一定期限内为其办证。
十三、在商品房预售合同纠纷中，卖方（发展商）的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形之一的，如买方诉请的惩罚性赔偿数额不超过已付购房款的一倍，法院均应支持。
买方明确要求卖方给予已付购房款一倍的惩罚性赔偿的，法院一般亦应予以支持，而不能随意调低。
十四、在以担保贷款为付款方式的商品房预售合同纠纷中，买方因卖方违约起诉要求解除商品房预售合同，同时又要求解除担保贷款合同的，法院应通知贷款银行作为第三人参加诉讼。
贷款银行参加诉讼并提出独立的诉讼请求的，将贷款银行列为独立请求权的第三人，卖方违约程度达到解除条件的，法院应在判决解除商品房预售合同的同时，判决解除担保贷款合同，由卖方退还买方已付的全部购房款（包括买方已付给卖方的首期款及已向贷款银行偿还的贷款本金和利息），并由卖方直接向贷款银行偿还买方尚欠的贷款本金和利息。
贷款银行参加诉讼但未提出独立诉讼请求的，列为无独立请求权第三人。卖方违约程度达到解除条件的，法院应判令解除商品房预售合同，由卖方返还买方已付全部购房款，并向买方支付违约金及（或）赔偿买方所受全部损失；但对担保贷款合同不做处理，留由担保贷款合同的当事人另循法律途径解决。
十五、商品房所有权人，在房地产抵押期间，与他人签订房地产买卖合同，将抵押的房地产出售，如受让人在签订房地产买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的房地产买卖合同有效。
如转让方未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方之间的房地产买卖合同为可撤销合同，受让方有权主张撤销。
十六、预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以将房屋转让给他人。
